PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Urbanisme

À quoi sert le plu ?

Pour tout projet de construction (permis de construire), rénovation (extension), il est utile de consulter le Plan Local d’Urbanisme pour savoir quelles sont les règles en vigueur sur la zone où vous souhaitez développer votre projet.

Le Plan Local d’Urbanisme du Teich en vigueur a été adopté en juillet 2006 en remplacement de l’ancien POS (Plan d’Occupation des Sols). Il a depuis fait l’objet de plusieurs modifications et mises à jour dont la plus importante, en avril 2015, concerne le règlement d’urbanisme. Cette dernière modification est entrée en vigueur en juin 2015.

Le PLU est actuellement en révision

Par délibération du 14 avril 2016, le conseil municipal a prescrit la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune.
La volonté exprimée était d’élaborer un nouveau document d’urbanisme ambitieux et volontariste en matière de développement durable, de mieux maîtriser la croissance de notre commune et d’intégrer les objectifs règlementaires et les différentes lois en matière d’urbanisme.
Le nouveau PLU sera adopté fin 2019.

Tout savoir sur la révision du PLU

Malgré les changements législatifs récents qui ont supprimé de nombreuses solutions que pouvaient utiliser les maires pour imposer des règles d’urbanisme cohérentes (telle que la possibilité de définir des surfaces minimum pour les terrains à bâtir), notre commune a su préserver un cadre de vie agréable et conserver son environnement exceptionnel.
L’objectif du futur Plan Local d’Urbanisme (PLU) est de garantir le maintien de cette croissance raisonnée de l’urbanisation malgré la pression et la spéculation foncière qui ont multiplié les projets de construction et dynamisé à outrance le marché immobilier. Notre PLU doit ainsi renforcer l’attractivité de la commune en termes résidentiel, économique et touristique sans briser les équilibres qui font de la ville du Teich la commune nature du Bassin d’Arcachon.

Question réponse sur le futur PLU avec François Deluga

Pourquoi avez-vous lancé la révision du PLU ?

Depuis l’approbation du Plan Local d’Urbanisme de la ville du Teich en 2006, des attentes nouvelles ont émergé, à la fois au plan local et national, ce qui justifie aujourd’hui sa mise en révision.

Par exemple, cette révision est nécessaire pour intégrer au mieux les objectifs du futur SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) mais aussi les obligations réglementaires fixées par des lois comme celles issues du Grenelle de l’Environnement (qui permettront une meilleure prise en compte des questions environnementales), ou encore la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014) dont les évolutions dans les domaines de l’habitat et de l’urbanisme sont majeures.

Et au plan local, quelles sont les grandes évolutions que vous avez prises en compte ?

Cette révision est aussi l’occasion d’intégrer de nouvelles orientations essentielles au développement de notre « projet de ville » pour les 15 années à venir. La première vise à mieux maîtriser la croissance de notre commune. Il s’agit notamment d’éviter l’étalement urbain et de lutter efficacement contre le morcellement excessif des petits terrains en zone pavillonnaire. La deuxième orientation acte une politique volontariste en matière de développement durable pour faire de la protection de l’environnement et de la transition énergétique les enjeux majeurs de toutes nos politiques publiques en réponse aux défis climatiques et environnementaux essentiels pour la préservation du Bassin d’Arcachon. Une autre orientation se caractérisera par la création d’un écoquartier sur le secteur de Cantelaude.

Le rôle du PLU est de fixer les grandes règles en matière d’urbanisme. Quelles sont vos priorités ?

En premier lieu, notre objectif prioritaire est de maîtriser la croissance de la ville. Aucune extension urbaine, aucun étalement urbain ne seront réalisés en dehors de l’enveloppe actuelle. Cette dernière correspond précisément aux zones déjà bâties. En particulier, nous voulons mettre fin au découpage de trop petites parcelles inférieures à 600 m2 et préserver ainsi le cadre de vie des teichois.

Vous avez projeté de bâtir le premier écoquartier labellisé du Bassin d’Arcachon au Teich. De quel type de logement s’agit-il et qu’apportera-t-il aux habitants et à la commune ?

C’est un projet d’aménagement urbain multifacette qui respecte les principes du développement durable : il contribue par exemple à l’amélioration du quotidien par la mise en place d’un cadre de vie protégé et sain pour tous les habitants et favorise le lien social.

Situé dans le secteur de Cantelaude, ce quartier innovant prévoit une forte intégration paysagère le long de la craste, des constructions économes en énergie et des matériaux écologiquement responsables. Il s’agit de construire mieux et de façon moins énergivore avec des bâtiments à basse consommation voire à énergie positive ; l’idée étant de produire plus de ressources énergétiques que n’en consommeront les habitants.

Mais au-delà, l’ambition de cet écoquartier sera de créer un lieu où il fait bon vivre ensemble. L’écoquartier appelle de ces vœux un mélange des populations et des usages avec une mixité générationnelle, sociale et fonctionnelle. Cette conception de l’aménagement répond totalement à notre ambition de construire la ville durable de demain où chaque teichoise et teichois trouvera sa place. Il doit s’inscrire dans la stratégie régionale et nationale « bas carbone » et être une opération exemplaire pour la croissance urbaine à venir.

Le Teich est une ville riche de ses espaces naturels, comment le PLU les prend-il en compte ?

Les espaces naturels sont la première richesse de notre commune. Ainsi, le PLU maintient 94% du territoire en espaces naturels dont 86% de forêt. La superficie des espaces boisés classés est identique avec 6 150 hectares. Des trames vertes et bleues ont été définies. Elles forment un réseau de continuités écologiques et aquatiques identifiées dans ce PLU et protégées de toute urbanisation. Elles contribuent à l’amélioration et à la conservation des habitats naturels et des espèces, ainsi qu’au bon état écologique des masses d’eau. Le Delta de la Leyre fait aussi l’objet de protection importante dans le PLU. Enfin, concernant le littoral avec le Bassin d’Arcachon, c’est la loi littoral qui s’applique dans son intégralité. Ainsi, la totalité de notre littoral est totalement et définitivement inconstructible.

Le PADD (Plan d’Aménagement et Développement Durable)

Ce document, partie intégrante du PLU de la commune, constitue la vision à moyen terme (10 ans) des objectifs en matière d’aménagement du territoire communal au sens large.
Le PLU doit traduire les préoccupations d’ordres social, économique et environnemental de la commune. Son objectif est de viser un développement harmonieux pour le Teich, associant à la fois développement, équité sociale et protection de l’environnement.
Conçu à partir d’un diagnostic des atouts et faiblesses de la commune, le PADD définit les orientations générales d’urbanisme et d’aménagement retenues par la commune dont voici les grands principes.

Consulter l’intégralité du PADD
Cartographie du projet PLU

Concertation et panneaux d’exposition

Préalablement à l’arrêt du projet de PLU, celui-ci a fait l’objet d’une large concertation, conformément aux dispositions de la délibération prescrivant la révision du PLU.

Ainsi, six pages du magazine municipal, « Le Teich mag’ » n°65 de décembre 2018, sont dédiées au projet de PLU. En parallèle, le site internet de la commune reprend les différents éléments de la révision, en cours, du PLU.

Le vendredi 14 décembre 2018, une réunion publique d’information a eu lieu pour présenter le projet de révision du PLU aux teichois. Cette réunion publique a été annoncée par voie d’affichage, sur le site internet de la commune, sur les panneaux d’information numérique ainsi que dans la presse locale.

Par ailleurs, une exposition relative à la phase de diagnostic et au projet de PLU est visible dans le hall d’accueil de la mairie depuis le mois de novembre 2018. Cette exposition a été annoncée dans la presse locale.

Réglementation d’urbanisme en vigueur

En attendant, la fin de la révision du Plu, la réglementation actuelle reste toujours en vigueur.
Cette présentation simplifiée ne constitue donc pas une base juridique sur laquelle se fonder pour déterminer la réalité de la constructibilité d’une unité foncière sur la commune. Seul le règlement d’urbanisme, les documents remis par le service urbanisme et l’instruction par les services compétents font foi.

Au Teich, les différents zonages vont de la zone urbaine dense (UA) à la zone naturelle protégée (N).

Vous pouvez visualiser les cartes du PLU :

> Carte ZONE URBANISÉE
>Carte ZONE NON URBANISÉE

Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les espaces boisés classés ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d’équipements publics). Ils sont signalés par une légende spécifique.

Vous pouvez consulter les différentes zones que l’on retrouve sur notre commune :

Affectation : centre ville

ES : 50 % de la surface du terrain pour les locaux à usage d’habitation, 60 % pour les locaux à usage d’activités

H : 11 mètres au faîtage et 6 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le cas de toit terrasse sur une profondeur maximale de 15 mètres ; la hauteur peut être portée à 7 mètres à l’égout du toit pour les constructions comportant des commerces en rez de chaussée ;
Au-delà de la bande de 15 mètres, la hauteur maximale des constructions nouvelles est fixée à 14 mètres au faîtage et 9 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le cas de toit terrasse ;
La hauteur des annexes ne doit pas dépasser 3,50 mètres à l’égout du toit ou 3,50 mètres en tout point du bâtiment si l’annexe est édifiée en limite séparative ou d’une hauteur inférieure ou égale au bâtiment principal lorsqu’elle y est adossée ou en prolongement.
La hauteur (h) des constructions qui ne sont pas implantées en limite séparative ne peut excéder deux fois la plus courte distance (d) les séparant de cette limite : (h <= 2xd) par rapport au terrain naturel.

CLOTURES :

Limite séparative : 2 mètres maximum
Limite d’emprise de voie publique ou privée :
1m50 pour les murs traditionnels en pierre ou enduits d’aspect équivalent à l’habitation principale ;
1m50 pour les murs traditionnels de 1 mètre surmontés d’une grille en fer forgé ou de lisses en bois ;
1m50 pour les clôtures en bois dont les portillons et portails seront assortis et de même hauteur ;
2 mètres pour les haies vives d’essences pouvant être doublées intérieurement d’un traillage métallique.

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UA

Affectation : extension du centre ville

ES : 40 % de la surface du terrain pour les locaux à usage d’habitation, 60 % pour les locaux à usage d’activités

H : 11 mètres au faîtage et 6 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le cas de toit terrasse
La hauteur des annexes autres que celles à usage d’habitation non incorporées à la construction principale ne doit pas dépasser 3,50 mètres à l’égout du toit ou 3,50 mètres en tout point du bâtiment si l’annexe est édifiée en limite séparative ou d’une hauteur inférieure ou égale au bâtiment principal lorsqu’elle y est adossée ou en prolongement.
La hauteur (h) des constructions qui ne sont pas implantées en limite séparative ne peut excéder deux fois la plus courte distance (d) les séparant de cette limite : (h <= 2xd).

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UB

Affectation : urbanisation contemporaine pavillonaire
ES : 30 % de la surface du terrain
H : 11 mètres au faîtage et 6 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le cas de toit terrasse
La hauteur des annexes autres que celles à usage d’habitation non incorporées à la construction principale ne doit pas dépasser 3,50 mètres à l’égout du toit ou 3,50 mètres en tout point du bâtiment si l’annexe est édifiée en limite séparative ou d’une hauteur inférieure ou égale au bâtiment principal lorsqu’elle y est adossée ou en prolongement.
Dans le secteur UCc (constructions typiques de Lamothe) les travaux d’aménagement ou d’extension des constructions ne doivent pas excéder la hauteur de l’existant, en respectant la pente et l’orientation des toitures actuelles.

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UC

Affectation : quartier de Balanos

ES L’emprise au sol des constructions est limitée à 20% de la surface du terrain 

H : 9 mètres au faîtage et 6 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le cas de toit terrasse

La hauteur des annexes autres que celles à usage d’habitation non incorporées à la construction principale ne doit pas dépasser 3,50 mètres à l’égout du toit ou 3,50 mètres en tout point du bâtiment si l’annexe est édifiée en limite séparative

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UD

Affectation : équipements collectifs, scolaires, culturels, de sport ou de loisirs


ES : non réglementé


H : la hauteur maximale des constructions nouvelles est fixée à 12 mètres sauf considérations techniques ou esthétiques dûment justifiées.

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UE

Affectation : camping et caravaning


ES : la surface de l’emprise totale des constructions ou installations ne doit pas excéder 10 % de la surface du terrain. La superficie des emplacements de camping, caravaning, d’hébergement ne doit pas excéder 70 % de la surface du terrain ;

H : la hauteur maximale est fixée à 4,5 mètres pour les constructions nouvelles ou installations et 9 mètres pour les constructions à usage collectif

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UK

Affectation : activités économiques incompatibles avec les secteurs d’habitat


ES : 60 % de la surface des terrains


H : 10 mètres du sol naturel au faîtage ou de la partie la plus haute du bandeau lorsque celui-ci est plus haut que le faîtage. Des exceptions sont admises pour les ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services collectifs ou lorsque les caractéristiques techniques l’imposent ;

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE UY

Affectation : urbanisation organisée en 1AUa (COS de 0,4), 1AUb (COS de 0,3), 1AUc (COS de 0,2) et 1 AUp (non réglementé)

ES : 

1AUa : 50 % de la surface totale du terrain et 60 % pour les locaux à usage d’activité ;
1AUb : 40 % de la surface du terrain ;
1AUc : 30 % de la surface du terrain ;
1AUp : 50 % de la surface totale du terrain et 60 % pour les locaux à usage d’activité

H : 

1AUa : 11 mètres au faîtage et 6 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le cas de toit terrasse ; la hauteur des annexes autres que celles à usage d’habitation non incorporées à la construction principale ne doit pas dépasser 3,50 mètres à l’égout du toit ;
1AUb : idem
1AUc : idem
1AUp : idem

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE 1AU

Affectation : activités économiques organisées

ES : 60 % de la surface du terrain

H : 12 m au faîtage des toitures ou au niveau de l’acrotère ; des exceptions seront admises pour les ouvrages nécessaires au bon fonctionnement des services collectifs ou lorsque les caractéristiques techniques l’imposent ;

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE 1AUY

Affectation : insuffisamment équipés et destinés à recevoir l’urbanisation future à long terme


ES : sans objet
H : sans objet

> Téléchargez le règlement de la zone : ZONE 2AU

Affectation : réserve foncière à long terme
ES : sans objet
H : sans objet

Téléchargez le règlement de la zone : ZONE 3AU

Affectation : Agricole
ES : non réglementé
H : 8 mètres du sol naturel au faîtage ; des exceptions seront admises pour certains éléments techniques indispensables au bon fonctionnement des activités autorisées dans la zone ou pour les constructions ou installations nécessaires aux réseaux d’intérêt collectif et à l’exploitation de la route.

Téléchargez le règlement de la zone : ZONE A

Affectation : Naturelle
ES : non réglementé
H : 8 mètres du sol naturel au faîtage ; des exceptions seront admises pour les constructions ou installations nécessaires aux réseaux d’intérêt collectif et à l’exploitation de la route ;

Téléchargez le règlement de la zone : ZONE N